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“房产+”时代:房企跨界大势所趋 强化资本运营转战文旅地产

2020-10-13 11:11

今年以来,热点城市调控政策持续放宽,房企融资可玩性逐步提高,部分企业负债压力持续增大。因此,许多房企多元化发展加快,跨界经营沦为新的引擎。地产研究机构克而瑞在一篇分析文章中认为,融资难、资金短缺是现今房企面对的仅次于问题,制约房企中长期投资力度,倒逼房企寻求跨界转型。不少房企争相打开多元化布局,拓展新的市场和业务,取得较高的投资收益或承担主业的开销,房企跨界经营早已沦为一种趋势。

“房产+”时代:房企跨界大势所趋 强化资本运营转战文旅地产

《中国建设报中国房地产》得知,在城市地产调控政策之下,部分房企自由选择将大笔资金转投文旅地产洼地,文旅地产沦为地产行业的新动力和突破口。目前有数多达1/3的百强房企转入到文旅地产,但其短期贬值无以、长年周转无以也考验着房企运营能力和智慧。而特色小镇以其独有的文化多样性在中国的文旅地产项目中占据一席之地。同时,农业以休闲度假、乡村旅游等方式渐入人心,农业自身资源效应及研发潜力显出,加之政府推崇农业产业发展,彻底推展了以新型生态小镇化作导向、融合休闲娱乐旅游、文化产业、教育科普、宜居道家为基点的农业+地产的综合新型生态经济业态发展。农业+地产的新思路,也将为房企的特色小镇项目流经新的活力。增强资本运营随着限售、出租汽车、限贷、禁售等调控政策的实施,传统商品房研发销售模式面对开发成本减少、融资放宽、资金重复使用压力大等问题。有专家回应,现阶段调控不会获释一定刚刚须要和提高型业主市场需求,这种市场需求不会随着人口结构变化和城镇化发展进程保持稳定快速增长;另一方面,考虑到掌控人口规模、房屋存量、居民收入水平及房价收益比等因素,有缴纳能力的市场需求规模在一定阶段内是比较受限的。因此,未来一段时间,房地产行业虽然不会维持一定的发展,但房企的战略调整势在必行。国家统计局数据表明,2018年1~6月份,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义快速增长9.7%;房地产开发企业土地购买面积11085万平方米,同比快速增长7.2%;土地成交价款5265亿元,快速增长20.3%,增长速度提升4.3个百分点。在拿地金额持续提高的同时,销售回款速度上升意味著房企资金链仍在维持紧绷状态。资金紧绷原因不仅是房企销售回款速度减慢。部分房企此前依赖发债减轻资金压力,但当前融资渠道更加较宽,有数多家房企发债终止。在监管方面,6月下旬,国家审计署、央行、发改委等多部门针对房地产市场倾听。央行在6月22日公布的《中国区域金融运营报告(2018)》认为,当前房地产市场发展总体稳定,但部分房地产企业负债率较高,债务压力较小。报告还明确提出应该之后实施因城施策住房金融宏观谨慎管理政策。当前,货币政策务实中性的主基调未再次发生转变,地产经济学家邓浩志回应:总体而言,6月降准获释7000亿元资金,能减轻去年年底至今的全国性资金紧张状况,目前显然短期内加息可能性并不大,房贷利率下跌趋势或将暂停。克而瑞分析认为,房企特别是在是中小型房企由于融资短板明显,将感受到更加反感的资金周转压力。在这样的背景下,房企被迫觅他路。同策咨询研究部总监张宏伟分析,中国极大的房地产市场和资本市场,成就了中国地产龙头企业巨量的财富和资本积累,让这些企业有实力有能力利用资本,很快从资本市场高效提供必须的配备资源。房企不仅融资,而且以资本为纽带,可以较慢拓展行业资源、专业能力甚至是市场和客户。另一方面,房企间的白热化竞争也促成企业大大提高竞争力。产品、服务、营销、品牌等竞争,优胜劣汰促成极少数成功者不会超过经营资本的更高层级。同时,资本经营能力的提高也为他们获取了更高水平的竞争力。进军文旅地产近几年,我国旅游经济的蓬勃发展更有了不少房企的目光,文旅地产沦为了不少房企跨界经营谋求的新的利润增长点。文旅地产从字面上解读是文化+旅游+地产,其本质和核心是文化旅游而非地产。文旅地产本身蕴含着区域运营的概念,催熟区域获得市场理解必须经历一个过程,因此,短时间内无法有较大幅的贬值。不少开发商仍然延用房地产的市场逻辑展开文旅项目研发,这不仅毋于项目前进,还不存在一定的风险。自明确提出文化+旅游+城镇化模式以来,华侨城在文旅项目的概算投资粗略估计已超强万亿元。而大规模拿地后,其资金压力亦突显。数据表明,2017年华侨城经营活动产生的现金流量净额为-77亿元,同比上升274.85%。张宏伟回应,文旅地产项目,最深层次的问题是,到底是旅游先行还是地产先行?理论上来说,应当是旅游先行,从改建区域环境和设施的角度抵达,提高人气和认知度,等区域超过一定的成熟度,再行展开地产研发。但是对于高杠杆、慢周转的房企而言,坐等贬值的方式并不现实。项目以致于几十亿元甚至是上百亿元的资金溶解对于任何一个房企都是难以承受的。因此,现实中部分房企会优先使用地产先行的模式,执着仅次于的贬值空间,首先将贬值预期让有利于客户从而较慢回笼资金。文旅地产前期投放大,归属于轻资产项目,必需依赖地产反哺,但是地产的后期溢价又必须旅游的顺利运营来提高。因此,文旅地产项目长年发展考验的是房地产企业运营能力和智慧。近年来,特色小镇以特色文化为基点,依赖镇旅融合的概念在文旅项目中占据一席之地。例如,浙江龙泉青瓷小镇、景宁畲族自治县畲乡小镇、杭州西湖龙坞茶镇以及银川镇北堡等,看起来特色迥异、各不具千秋,但深挖其经营理念就不会找到,这些特色小镇大多是以竖立独有旅游形象为出发点,相结合原生态民俗文化,顺利打造出了文旅项目。易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出,特色小镇对想跨界运营的房企具备很强的糅合价值。一方面特色小镇引人注目了旅游运营在项目中的重要性;另一方面,形色各异的旅游小镇也显露出了个性化和稀缺性的优势,彻底解决问题同质化竞争所带给的顽疾,提升旅游目的地的复购、重游和二次消费。因此,文旅地产发展相结合的是文化多样性的价值尊重,想打造出经典文旅项目,个性化和稀缺性运营才是最佳途径。射击农业机遇有专家指出,国家仍然大力开展城乡建设、增进乡镇发展,并大大增大政策的扶植力度。有了政策的扶植、当地政府的反对,房企在农业的研发,可以更佳地充分发挥自身统筹规划、市场化运营的优势,减缓建设工程进度、提升周转效率、享用诸多政策红利。2017年年初,中央文件曾具体指出:反对有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充份参予和收益,集循环农业、创新农业、闲适体验于一体的田园综合体。艾米不会创始人唐飞指出,农业作为生活的显然,农业+地产融合的价值反映在现实对乡村闲置资源的唤起与利用,同时促发农业产业升级引擎,助力打造出农业特色生产和人文性质结合的项目。在建设田园乡村的众多产业选育模式中,绿色生态的农业+地产模式受到更加多房企的注目。早前,有数绿城、中粮等房企通过和农业科研机构、当地政府合作的方式,试水农业+地产的转型模式。

“房产+”时代:房企跨界大势所趋 强化资本运营转战文旅地产

2018年1月,碧桂园集团董事局主席杨国强公开发表回应,40年前我种田,40年后我还是回来种田,具体表态进军农业市场的计划。同月,华润置地也联手中国农科院辖下企业中花易达公布了全新农业品牌耕雨,并月宣告开始打造出自己的田园综合体。随着物质条件的非常丰富,市场也经常出现了新的市场需求。很多城市现在都经常出现了这样的现象:居民更加讨厌出售安全性、优质、新鲜的农副产品,十分热衷到城郊采收果蔬,疏远大自然。贤迈进指出,现代人讨厌执着更加身体健康的生活方式和更加宜居的生活环境。被钢筋水泥围困的城市居民对农业、生态旅游有刚性市场需求。因此,地产和农业的融合是趋势所在。他说道:农业+地产的全新模式的确不会为与农业息息相关的特色小镇建设带给更加深度的跨界,但房企必须强化合作,在不擅长于的领域谋求多方位的资源反对,构成产业闭环,构建可持续发展。